Aree edificabili

L'indennità per l'esproprio di terreni edificabili fa sostanzialmente riferimento al valore venale delle aree edificabili.

Il valore venale corrisponde al prezzo che l'immobile avrebbe avuto al momento della stima in una libera contrattazione di compravendita in funzione dello stato di fatto e di diritto, delle specifiche peculiarità e della posizione del bene senza tenere conto di condizioni straordinarie o personali. Pertanto nella determinazione del valore venale non devono essere considerate particolari condizioni di preferenza e altre sopravvalutazioni derivanti da fattori soggettivi. Si deve qui considerare che nell'applicazione della legge provinciale 10/91 le definizioni “valore venale” e “valore di mercato” sono equivalenti.

Nel comma 2 dell'art. 7/quinquies sono contenute le disposizioni riguardanti le zone di espansione destinate all'edilizia residenziale. In queste zone il 60%, rispettivamente il 55% del volume edilizio deve essere destinato all'edilizia agevolata, a seconda se il piano di attuazione ai sensi dell'art. 41, L.P. 13/97 viene redatto d'ufficio dal Comune, oppure se ai sensi del comma 1, art. 39, L.P. 13/97, su iniziativa dei proprietari. Nell'espropriazione delle superfici che nell'ambito di zone di espansione sono riservate all'edilizia agevolata e alle relative infrastrutture, l'indennità d'espropriazione corrisponde al 50% del valore venale del terreno edificabile. Qualora il proprietario si dichiari disposto a mettere a disposizione dell'edilizia agevolata anche la parte libera della zona residenziale – anche solo parzialmente – a quest'area viene riconosciuto il pieno valore venale.

Un'importante novità, inserita nella nuova legge, riguarda il calcolo dell'indennità per le aree destinate a servizi e impianti di interesse generale, come per esempio edifici scolastici, edifici polifunzionali, caserme dei vigili del fuoco, attrezzature ed impianti pubblici, parcheggi pubblici e zone verdi. Tali aree sono considerate edificabili e vengono indennizzate in funzione del loro valore venale. Per la determinazione del valore venale si devono considerare le caratteristiche del terreno, il loro inserimento nel tessuto urbanistico nonché la destinazione urbanistica dei terreni circostanti. Ció non significa che tutte le aree destinate alla realizzazione di opere d'interesse pubblico si indennizzano in base al pieno valore di mercato del terreno considerato edificabile. La posizione, l'inserimento nel territorio e le destinazioni urbanistiche delle zone circostanti devono essere adeguatamente soppesate nella quantificazione del valore ai fini di una corretta determinazione del valore venale.

Valori di riferimento

L'Ufficio Estimo determina i valori di riferimento per ogni singolo Comune ai sensi dell'art. 1/bis, L.P. 10/91, in funzione di rilevamenti, analisi e consulenze, nonché a seguito dell'elaborazione dei dati disponibili e tenuto conto dei criteri generali da applicarsi nelle stime immobiliari. Questi valori di riferimento devono essere considerati nella determinazione dell'indennità di espropriazione.

Esclusivamente a tale scopo si è ritenuto di suddividere il territorio comunale in tre zone, indicando per ognuna di esse i valori di riferimento. Le zone individuate sono le seguenti:

Capoluogo e località di pregio immobiliare: Si intendono come tali le parti di territorio comunale già edificate, compresi i lotti interclusi, dotate delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria. In questa classificazione di zona sono da intendersi comprese anche le porzioni di territorio comunale che possiedono caratteristiche di pregio immobiliare simili a quelle del centro urbano propriamente detto.

Località minori: Comprendono le parti del territorio comunale interessato dal processo di urbanizzazione.

Zone produttive: Sono le aree che negli strumenti urbanistici sono destinate all'insediamento di attività industriali, artigianali, commerciali, terziarie e produttive in genere.

Nell'ambito delle singole zone la valutazione deve tenere presente una serie di parametri valutativi, che si riflettono sull'apprezzamento commerciale delle aree edificabili.

Principali fattori influenti la valutazione di un terreno edificabile

• designazione urbanistica
• posizione (esposizione, irraggiamento solare, vicinanza/distanza dal centro edificato e dalle sedi di servizi, capoluogo, frazione)
• densità edilizia (m³/m²)
• costi dell‘urbanizzazione (impianti esistenti, possibilità di allacciamento, strada, fognatura, ecc.)
• conformazione del terreno
• dimensioni dell‘area
• piano di attuazione (residenzialità)
• disponibilità/scarsità di aree edificabili
• vincoli/diritti di terzi
• domanda/offerta
• situazione economica generale

La Giunta Provinciale ha approvato con Deliberazione del 3 maggio 2010, n. 751 i criteri per la determinazione dell’indennità per l’esproprio di aree edificabili ai sensi dell’art. 7/quinquies della legge provinciale del 15 aprile 1991, n. 10. Tali criteri devono essere considerati nella determinazione dell’indennità di espropriazione. Nello specifico trattasi di caratteristiche di posizione, stato naturale e proprietà intrinseche dell’immobile, condizioni giuridiche, diritti reali e vincoli riferiti agli immobili che influiscono sul valore, grado di urbanizzazione, nonché situazione fiscale dell’immobile, condizioni generali dell’economia e livello di disponibilità di aree edificabili.