Catasto urbano

L'unità immobiliare

L'unità immobiliare è una parte di immobile urbano che è di per se stessa atta a produrre un reddito autonomo e sita interamente nello stesso Comune amministrativo.

A partire dal 2000 il concetto è stato allargato con l'iscrizione al catasto fabbricati anche dei fabbricati rurali.

I fabbricati che contengono più unità immobiliari vengono suddivisi in subalterni individuati con un numero progressivo per particella edificiale.
Gli identificativi delle unità immobiliari sono costituiti pertanto dal comune catastale, dalla particella edificiale e dal subalterno, quando il fabbricato contiene più unità immobiliari. Una unità immobiliare è individuata mediante uno o più identificativi (per esempio quando si estende su più particelle edificiali).
A ciascuna unità immobiliare viene attribuita una rendita catastale. Alcuni particolari fabbricati possono essere iscritti al catasto fabbricati a soli fini inventariali, senza attribuzione di rendita (es.: ruderi, fabbricati non ultimati ecc.).

Attribuzione della rendita

Ai fini dell'attribuzione della rendita le unità immobiliari sono suddivise in categorie. Le categorie sono raggruppate in 5 gruppi: A, B, C, D ed E.

Nei primi tre gruppi A, B e C sono inseriti gli immobili a destinazione ordinaria, la rendita viene attribuita mediante classamento (stime immobili delle categorie catastali A, B, C).

Per ciascun comune amministrativo o zona censuaria (alcuni comuni sono suddivisi in più zone censuarie) e per ciascuna categoria è previsto un certo numero di classi, a ciascuna delle quali è associata una tariffa ovvero una rendita per unità di consistenza.

La rendita viene attribuita assegnando all'unità una categoria ed una classe e calcolando la sua consistenza e risulta dal prodotto:

Rendita = Tariffa x Consistenza

La consistenza viene espressa:

• per le unità inserite nel gruppo A in vani,
• per le unità inserite nel gruppo B in m³,
• per le unità inserite nel gruppo C in m².

Nei gruppi D ed E sono inseriti gli immobili a destinazione speciale e particolare. In generale si tratta di fabbricati non che non si possono adibire ad altre destinazioni senza radicali trasformazioni. La loro rendita viene determinata per ogni singola unità a stima diretta (stime immobili delle categorie catastali D, E).

Le unità non soggette ad attribuzione di rendita sono contrassegnate inserendole in un sesto gruppo detto F.

Per le unità immobiliari censite nelle categorie dei gruppi A, B e C, il classamento è effettuato sulla base dell'art. 61 e seguenti del D.P.R. 1142 del 1° dicembre 1949 e successive modificazioni, nonché dell'art. 11 del D.L. 70/88, convertito con Legge 154/88; il calcolo della consistenza è effettuato ai sensi dell'art. 44 e seguenti del D.P.R. 1142/49.

Per gli immobili censiti nelle categorie dei gruppi D ed E,  il classamento è effettuato in base all'art. 8 e 30 del D.P.R. 1142/49. Viene inoltre allegato alla notifica della rendita il prospetto degli elementi estimali.
Contro l’avviso di accertamento può essere proposto ricorso alla Commissione Tributaria di I. grado di Bolzano ai sensi degli artt. 20, 21 e 22 del D.lgs. del 31.12.1992, n. 546.

L'eventuale ricorso, in carta legale, deve essere notificato allo scrivente Ufficio entro 60 giorni dalla data di ricevimento dell'atto di accertamento - per consegna diretta, ovvero a mezzo Ufficiale giudiziario o mediante invio del ricorso a mezzo del servizio postale con spedizione in plico raccomandato, senza busta, con avviso di ricevimento.

Entro 30 giorni successivi alla data di presentazione, il ricorrente deve presentare presso la Commissione Tributaria competente il ricorso secondo le modalità previste dall'art. 22 del D.lgs. 546/92.

Dal 01/01/2016 chi intende proporre ricorso è tenuto preliminarmente a presentare reclamo ai sensi dell'art. 17 bis del D.lgs. 546/92. In caso di presentazione di reclamo ai sensi dell'art. 17bis del D.lgs. 546/92: - il reclamo va presentato all'Ispettorato del catasto della provincia di Bolzano, entro 60 giorni dalla data di ricevimento del presente atto - per consegna diretta, ovvero a mezzo Ufficiale giudiziario o mediante invio del ricorso a mezzo del servizio postale con spedizione in plico raccomandata, senza busta, con avviso di ricevimento. ai sensi degli artt. 20, 21 e 22 del D.lgs. 31.12.1992, n. 546; il reclamo può contenere una motivata proposta di mediazione, completa della rideterminazione dell'ammontare della pretesa. Decorsi 90 giorni senza che sia stato notificato l'accoglimento del reclamo o senza che sia stata conclusa la mediazione, il reclamo produce gli effetti del ricorso coi termini di cui agli artt. 22 e 23 del D.lgs. 546/92.

Categorie principali

• Gruppo A: abitazioni (A/2, A/3 ecc.), ville (A/7, A/8), uffici (A/10),
• Gruppo B: uffici pubblici, ecc. (B/4), scuole, ecc. (B/5), biblioteche, musei ecc. (B/6),
• Gruppo C: negozi (C/1), magazzini (C/2), officine (C/3), garage (C/6),
• Gruppo D: hotels (D/2), grandi fabbricati industriali (D/1, D/7, D/8), grandi fabbricati rurali (D/10).

I dati del catasto dei fabbricati

La visura catastale contiene, per ogni unità immobiliare:

• lo o gli identificativi,
• la o le porzioni materiali,
• la rendita e i dati di classamento (zona censuaria, categoria, classe e consistenza),
• lo o gli indirizzi con numero civico, piano, scala, interno ecc.,
• gli intestatari, ovvero i titolari di diritti reali con la descrizione dei relativi diritti.

Domanda di voltura

La domanda di voltura si presenta:

• per denunciare la variazione degli intestatari.

Denuncia di variazione

Obbligati alla presentazione di tale documento sono gli intestatari dell'unità immobiliare entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Il documento è predisposto da un tecnico libero professionista.
L'ufficio, dove necessario, provvederà al calcolo delle nuove rendite catastali e notificherà agli intestatari l'eventuale variazione.

Planimetrie

Il modello, presente all’interno del programma Docfa 4, costituisce la parte grafica principale della denuncia al catasto urbano. Redatta generalmente in scala 1:200, riporterà la planimetria dell'unità immobiliare, con i poligoni per le superfici lorde e nette. Al suo interno verranno inserite le destinazioni dei singoli vani, ed eventualmente, verranno rappresentati il giroscale e le parti comuni. Faranno parte delle unità immobiliari anche cantine o/e soffitte poste a servizio delle stesse. Verrà riportato il piano e l'altezza media dello stesso o del singolo vano. Il modello dovrà essere compilato in ogni sua parte con i dati identificativi l'unità.

Elaborato planimetrico

Su questo modello andrà riportata l’intera particella edificiale. La stessa dovrà riportare il perimetro esterno d’ogni subalterno, le scale e tutte le parti comuni (giardini, cortili, eventuali posti macchina condominiali non suddivisi ecc.).
Si elencheranno le parti comuni ai subalterni che compongono la particella edificiale, suddividendole a seconda dei subalterni di cui sono parte comune e indicandole con delle lettere minuscole. In questo caso la scala di disegno sarà di norma 1:500.

Tabella riassuntiva dei motivi di non registrabilità delle denunce al catasto fabbricati

Le motivazioni elencate hanno carattere generale e vanno specificate in dettaglio nei singoli casi. Es.: 10 Soggetti della notifica non completi: Manca l'indirizzo del sig. Mario Rossi

Docfa 4

È la procedura (download Docfa) che consente di acquisire i documenti relativi alle dichiarazioni di nuova costruzione, alle denunce di variazione, nonché alle denunce di unità afferenti di tutte le unità immobiliari (cat. A, B, C, D ed E). Il tecnico libero professionista presenterà i files esportati dal programma Docfa presso gli Uffici del Catasto oppure li invierà telematicamente tramite OPENkat.

Nel programma è contenuta una guida online riportante istruzioni dettagliate sulla compilazione delle denunce.

L'uso del software Docfa è obbligatorio dal 1° dicembre 2000.